房抵贷业务疑难法律问题处理指引

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房抵贷业务疑难法律问题处理指引

自2013年9月我行正式推出房抵贷产品以来，其已成为我行零售业务获取客户、扩大规模、提升收益的重要手段，在零售业务板块发挥着重要的基础性产品作用。截至2014年底，房抵贷项下累计放款金额845亿元，贷款余额800亿元。但与规模扩张相伴，房抵贷业务的风险也逐步显现，截至2014年11月底，房抵贷逾期金额2447万元，逾期率为0.72%。从总行设计房抵贷产品初衷来看，该产品针对的是可以给与信用授信额度的中高端客户，在按揭贷款之余通过房地产抵押余额覆盖其原信用消费额度。但是，从参与研讨分行的经营现状来看，分行间发展不平衡：部分分行没有开展或审慎开展附加贷业务，而部分分行直接按照90%折扣率开展房抵贷业务。

总的看来，房抵贷业务是以房产抵押为风控核心，以开发商阶段性保证为风险缓释手段，操作环节多，业务流程长，从前端营销到贷后管理的各节点易发操作风险，同时，对于抵押设立过程中面临的一些法律问题，在各地的司法实践中也有不同认识，影响银行债权的安全。从近年暴露出的风险事例来看，预抵押效力问题、最高额抵押登记转换过程中的担保悬空问题及抵押房产被查封等问题是房抵贷业务中应重点关注的法律风险。

一、期房预抵押登记效力风险

房抵贷产品项下，借款人可以其尚未取得产权证的期房向我行申请综合授信，并以该房产办理最高额预告抵押登记。但近期，最高院公布相关司法案例，否认了期房抵押登记项下银行作为抵押权人享有的优先受偿权。特别是在上海、浙江等部分地区，持该判决观点的法院较多。鉴于以上原因，本地法院不认可银行优先受偿权的分行，在开展期房房抵贷业务中，建议根据业务实际采取有下述针对性的措施：

（一）因在预抵押优先权无法保障的前提下，开发商的阶段性连带保证是抵押权正式登记前我行贷款重要的风险缓释手段。因此，在按揭贷款准入阶段，应对按揭贷款楼盘开发商的资质、后续开发资金安排、预售时间等可能影响授信安全的因素进行综合考量，对于存在较大完工风险的按揭楼盘，应尽量不予办理期房按揭贷款业务；

（二）在期房按揭贷款中，应尽量要求开发商提供过渡期担保，且担保阶段应至办妥正式抵押登记手续为止；

（三）在贷后管理阶段，因物权法规定可以办理产权登记三个月之内不办理抵押登记的，预告登记失效，因此，贷后管理应重点跟踪了解开发商权证分割时间，并督促借款人、开发商积极配合办理最高额抵押正式登记手续。

二、一般抵押登记转为最高额抵押登记的风险

据部分分行反映，对于期房的最高额抵押登记手续，该分行所在地登记机构不予办理，认为期房只能办理一般抵押登记手续。针对此种情况，我行在设计房抵贷产品时，对于不能办理期房最高额抵押登记手续的，我行可与借款人先签署单笔借款合同、办理一般抵押登记手续，并先行发放该房产的按揭贷款。待抵押房产取得房产证时，再办理该房产的最高额抵押登记手续。针对该种情况，应做到:

（一）在一般抵押登记转为最高额抵押登记的过程中，应先办理第二顺位的最高额抵押登记，然后再解除原一般抵押登记，并把已经产生的按揭贷款纳入到该最高额抵押担保的范围之内。

（二）若无法办理第二顺位最高额抵押登记手续，而需先解除一般抵押登记再办理最高额抵押登记手续的，应在我行发放单笔按揭贷款办理一般抵押登记时，先行要求客户提供办理最高额抵押登记所需的全部资料，对于解除一般抵押登记至办妥最高额抵押登记期间，所产生的担保空白期，应尽量要求借款人提供过渡期保证金或存单质押担保。

（三）办理房抵贷业务时，应通过房地产登记部门认可的方式由借款人授权（我行标准合同文本中已经明确）或者办理委托公证，由我行或我行代理律师代为办理正式抵押登记手续，以防范借款人不配合我行办理正式抵押登记的情形发生。

三、预抵押房产被查封的风险

(一)办理预告抵押登记的房产被法院查封后，在办理房产证及正式抵押登记的条件成就时，办理正式抵押登记的风险。

首先，根据《物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此在办理正式抵押登记的条件成就时，应当由抵押人及抵押权人及时办理正式抵押登记手续。若无相关合同约定并经登记机关认可与配合，登记机关不会将预抵押登记自动转为正式抵押登记。

其次，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”根据上述规定，预查封期间被预查封的房产不得办理正式抵押登记手续。

但从法理分析，办理预告抵押登记的房产，在法院预查封时，抵押预告登记已经存在，因此法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权，因此经抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担，不属于擅自处分法院查封财产的行为。实践中，也有案例显示，经与法院充分沟通后，法院认可了在预查封期间对于在先存在的预告抵押登记办理正式抵押登记的效力。

但是，由于目前相关法律法规并未明确规定办理预告抵押登记的房产被法院查封后是否可以继续办理正式抵押登记。故建议分行可与当地国土资源和房地产管理部门核实其对预查封期间办理正式抵押登记的实际做法。

（二）办理正式抵押登记前，按揭房产被查封的补救措施。

首先，在开发商不能提供过渡期担保的情况下，分行可以与开发商在合作协议中约定，若出现抵押物不能办理正式抵押登记的情形，开发商应根据我行书面要求履行回购责任，并将回购款项直接支付至我行指定账户。

其次，在出现抵押房产被法院预查封时，分行可以与开发商和查封法院沟通，通过开发商回购被查封房产的方式将查封标的变现，由查封法院按法定程序进行分配（我行可向法院主张争取对该抵押物的优先受偿权）。

（三）预抵押登记项下其他风险及防范建议

首先，在预抵押优先权无法保障的前提下，开发商的阶段性连带保证是我行抵押权正式登记前我行贷款重要的风险缓释手段。因此，在按揭贷款准入阶段，应对按揭贷款楼盘开发商的资质、后续开发资金安排、预售时间等可能影响授信安全的因素进行综合考量，对于存在较大完工风险的按揭楼盘，应尽量不予办理期房按揭贷款业务。

其次，在期房按揭贷款中，应尽量要求开发商提供过渡期担保，且担保阶段应至办妥正式抵押登记手续为止。

最后，在贷后管理阶段，因物权法规定可以办理产权登记三个月之内不办理抵押登记的，预告登记失效，因此，贷后管理应重点跟踪了解开发商权证分割时间，并督促借款人、开发商积极配合办理最高额抵押正式登记手续。

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